Aluguel

Direitos do inquilino e direitos do locador: tudo que você precisa conhecer!

Você busca pelo melhor lugar para morar e decidiu alugar um imóvel? Então precisa conhecer a Lei do Inquilinato e saber quais são os direitos do inquilino e direitos do locador para garantir que a relação entre as partes seja justa, para que todos se sintam seguros e confortáveis com o contrato acordado. 

Confira, a seguir, tudo o que você precisa conhecer sobre o tema!

Lei do Inquilinato

Ao alugar uma casa ou apartamento, é comum surgirem várias dúvidas sobre as regras básicas que o locador e o locatário devem seguir. Essas regras são convencionadas pela Lei  n.º 8.245, de 1991, também conhecida como Lei do Inquilinato, e obrigatoriamente devem ser obedecidas, mesmo se houver contrato informal entre as partes.

Direitos do inquilino e direitos do locador: saiba quais são

Direitos do inquilino

Garantia de receber o imóvel em perfeitas condições de uso

O inquilino tem o direito de pegar o imóvel em perfeitas condições de uso, sendo de responsabilidade do locador consertar defeitos e problemas existentes antes da locação, assim como entregar o recibo com os pagamentos realizados discriminados ao inquilino.

Para se assegurar disso, é de extrema importância o inquilino realizar uma vistoria no imóvel antes de fechar o contrato de aluguel. Essa vistoria pode ser registrada em forma de laudo, a ser anexado ao contrato de locação. 

Também os consertos da construção, quando necessários em razão do desgaste provocado pelo tempo à estrutura — não originados pelo mau uso do imóvel durante o período de aluguel — devem ser feitos pelo proprietário.

Exemplos dessas ocorrências são as rachaduras, infiltrações, problemas relacionados à parte elétrica, ferrugem e infestação por cupins.

Responsabilidade com contas e taxas administrativas

O inquilino que alugar imóvel em que houver pagamentos pendentes de contas, a exemplo das de água, luz ou condomínio, não assume essas despesas, pois são de um período anterior à vigência do seu contrato. 

Gastos extraordinários do condomínio, com reforma e pintura da fachada do edifício, iluminação e manutenção de áreas externas, manutenção ou instalação de câmeras, alarmes, entre outras, não devem incidir sobre o locatário.

Também não é de responsabilidade do inquilino arcar com indenizações trabalhistas e previdenciárias de demissão de funcionários ocorridas antes do início da locação, sendo elas de responsabilidades do proprietário do imóvel.

O mesmo ocorre com as taxas de administração imobiliária e de intermediações, que não devem ser repassadas ao locatário. 

Multa em caso de quebra de contrato

A Lei dispõe que, se o locatário resolver cancelar a locação, tem direito a pagar multa com valor proporcional ao tempo remanescente previsto para ocupação do imóvel. Para ter uma ideia, imagine um contrato com prazo de 30 meses, com multa rescisória equivalente a três meses de aluguel, que seja interrompido no 18 º mês de locação. 

Para essa “quebra”, não é válido cobrar a multa integral, mas sim correspondente aos 12 meses restantes. Já os contratos com validade indeterminada podem ser rompidos a qualquer tempo, sem incidência de multa.

Ainda sobre direitos do inquilino relacionados à multa por quebra de contrato, é prevista a ausência de cobrança no caso de transferência de trabalho.

Desse modo, o locatário de uma residância não é obrigado a pagar a multa de rescisão do contrato se comprovar que a desistência do imóvel foi causada pela sua transferência a trabalho alheia à sua vontade.

A única exigência é que ele precisa avisar o proprietário sobre a desistência com 30 dias de antecedência.

Preferência para compra do imóvel

Caso o proprietário queira vender o imóvel, a preferência de compra é do inquilino, que deve ser notificado da intenção do proprietário, podendo, assim, exercer seu direito à preferência.

Tal notificação deve apresentar informações sobre o negócio, entre elas o valor pedido, as condições para o pagamento, prazo para a análise da documentação, entre outros dados. A partir do recebimento do documento, o locatário tem 30 dias para se manifestar quanto à aquisição do bem.

Se o proprietário não respeitar esse direito, o locatário pode entrar com uma ação judicial de perdas e danos ou reclamar a transferência de propriedade do novo adquirente, mas para isso precisa depositar o valor da compra e de todas as despesas do negócio.

Direitos do locador

Receber o imóvel em perfeito estado

Assim como o inquilino, o proprietário do imóvel tem o direito de recebê-lo nas mesmas condições de uso em que ele foi alugado. O inquilino deve arcar com qualquer reparo necessário causado por sua estadia, antes de proceder a entrega das chaves.

Desse modo, refazer a pintura das paredes, manter torneiras, maçanetas e interruptores em estado de uso são ações de responsabilidade do locatário. Além disso, o proprietário tem o direito de visitar o imóvel para se certificar de que está sendo bem cuidado, desde que o dia e o horário sejam combinados com antecedência.

Vale ressaltar que, na entrega das chaves, deve ser feita a verificação do estado do imóvel, comparando-o ao anotado no laudo de vistoria realizado no início da locação. 

Despejar inquilino não pagador

Segundo a Lei do Inquilinato, que garante direitos do inquilino e direitos do locador, reformulada em 2010, o inquilino que não pagar o aluguel pode receber a solicitação para desocupar o imóvel em até 15 dias, em contratos sem garantia.

Antes da reformulação da Lei, o prazo que o inquilino tinha para deixar o imóvel podia se estender até três anos. Outro ponto agora vigente diz respeito ao despejo do inquilino quando o fiador sair do contrato, ou seja, exonerar-se de garantir o pagamento dos aluguéis.

Nessa situação, o garantidor passa a ter opção de pedir o afastamento de suas obrigações, em casos específicos como quando há a separação do casal de inquilinos na vigência da locação, o falecimento do locatário ou no término do prazo inicial do contrato.

O prazo para despejo, se o inquilino não providenciar a substituição da garantia locatícia, é de 30 dias. Para suspender a ação, é preciso que o débito seja quitado dentro do prazo informado na notificação originada pela ação judicial.  

A partir da quitação, apresentação de nova garantia e suspensão do despejo, não deve acontecer outro atraso no pagamento do aluguel dentro do período de 2 anos, pois, caso haja, o despejo pode ser imediato.

Agora que você conhece os principais direitos do inquilino e direitos do locador, fique atento ao escolher sua próxima moradia, para cumprir o seu papel e ter certeza de que a outra parte cumpra o dela. Assim, é possível manter uma relação locatícia vantajosa e segura, garantindo a paz e o conforto da sua família.

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